Отказ от ипотечного кредита в пользу продавца 2019 год

Обстоятельства, складывающиеся в российской экономике, негативным образом влияют на всех субъектов экономической деятельности.

Независимо от того кем является субъект, юридическим или физическим лицом, резидентом или нерезидентом, компанией с государственным участием или частной компанией, каждый из них в сложные времена, связанные с экономическим кризисом, стремится максимально защитить собственные интересы.

И это не удивительно, так как на волне экономического кризиса неосмотрительность и нерасторопность при ведении деятельности могут привести к банкротству даже самых, казалось бы, крупных и непотопляемых игроков.

При этом следует отметить, что защищая собственные интересы, представители бизнеса наносят ущерб своим контрагентам или клиентам путем увеличения цены на предоставляемые товары и услуги.

В настоящей статье предлагаю рассмотреть реальный пример столкновения интересов сторон в результате наступления экономического кризиса и путях его разрешения с юридической точки зрения.

Одной стороной выступила кредитная организация, которая в силу экономического кризиса, защищая свои интересы, повлияла косвенным образом на интересы другой стороны (физического лица), которой нанесен ущерб в результате несостоявшейся сделки по купли-продажи недвижимости.

Содержание

Обстоятельства дела

К заявлению потенциальный заемщик приложил документы, подтверждающие его ежемесячный доход, уровень которого был достаточным для предоставления соответствующего кредита.

После проведения соответствующих проверок кредитной организацией было принято решение о предоставлении Б. кредитных денежных средств на покупку объекта недвижимости.

Получить кредит Б., согласно правилам, установленным кредитной организацией, вправе был в течение трех месяцев с момента одобрения заявления о выдаче кредита, что является обычной практикой при одобрении заявки на кредит.

Б. для осуществления сделки купли-продажи недвижимости заключил с продавцом недвижимости предварительный договор о приобретении объекта и передал продавцу недвижимости задаток согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ для обеспечения исполнения сделки в будущем.

Право сторон договора купли-продажи на внесение задатка с целью обеспечения исполнения сделки в будущем также подтверждается судебной практикой (определение Верховного суда РФ от 13.11.2012 № 11-КГ12-20).

После заключения предварительного договора между продавцом и покупателем до заключения основного договора по ипотечной сделке и получения кредита с целью перечисления денежных средств продавцу недвижимости Б. из кредитной организации поступила информация, что в связи с экономическими трудностями кредит на ранее одобренных условиях предоставлен Б. не будет.

Кредитная организация была готова предоставить кредит Б. на новых условиях, согласно которым процент за пользование кредитом увеличивался практически вдвое.

Соответственно, при таких обстоятельствах ежемесячный платеж Б. по кредиту также увеличивался, что для Б. являлось неподъемной ношей.

В связи с изменениями условий кредитования Б. пришлось отказаться от заведомо проблемного кредита и отказаться от покупки недвижимости.

Так как Б. является инициатором прекращения обязательств по покупке недвижимости, то на основании ст. 381 Гражданского кодекса РФ задаток по предварительному договору остался у продавца.

При таких обстоятельствах, с учетом имеющейся судебной практики, когда сделка купли-продажи недвижимости однозначно не состоялась по вине Б., предъявление иска в суд к продавцу недвижимости о возврате залога представляется делом бесперспективным, а в некоторых случаях обращение в суд грозит покупателю дополнительными расходами, в том числе в виде суммы государственной пошлины и суммы убытков, которые суд может взыскать с Б. в пользу продавца недвижимости.

Другими словами, у Б. не осталось другой возможности, кроме как обратиться в кредитную организацию с претензией о возмещении ему убытков в результате несостоявшейся сделки и потерянного задатка на большую сумму.

В претензии Б. изложил все обстоятельства дела и указал, что сделка купли-продажи недвижимости не состоялась в связи с тем, что кредитная организация не выдала кредит Б. по ранее согласованным условиям.

Кредитная организация, рассмотрев претензию Б., оставила ее без удовлетворения.

В ответе на претензию Б. кредитная организация указала на то, что для возмещения убытков Б. нет соответствующих правовых оснований, что вполне логично, так как каждая сторона должна защищать и защищает свои интересы.

Правовая позиция потенциального заемщика в случае подачи заявления в суд

Право на возмещение убытков в результате действий третьих лиц предусмотрено положениями ст. 15 Гражданского кодекса РФ.

Согласно Определению от 04.12.2012 № 18-КГ12-70 Верховного суда РФ, под убытками в том числе понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело.

Реальный ущерб для лица, понесшего убытки, должен состоять в утрате имущества. То есть в случае с Б. реальный ущерб состоит в потере денежных средств, которые были переданы в качестве задатка на приобретение недвижимости продавцу.

Причиной, послужившей неисполнению обязательств Б. перед покупателем по сделке с недвижимостью, является, по мнению Б., незаконный отказ кредитной организации в выдаче кредита Б. по условиям, ранее согласованным, что в конечном итоге привело к убыткам Б.

Нарушение кредитной организацией законодательства о защите прав потребителей является основанием для привлечения организации к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Правовая позиция кредитной организации

В то же время, в силу сложившихся неожиданных экономических обстоятельств, кредитная организация спустя какое-то время не может предоставить кредит под ранее оговоренный процент.

Пересмотрев заявку о выдаче кредита, кредитная организация предложила Б. кредит, но под более высокий процент.

Кредитование по старым условиям было бы ведением деятельности кредитной организации себе в убыток.

Более того, по мнению кредитной организации, одобрение заявки на получение кредита не является обязательством выдачи кредита, а является предпосылкой для заключения соответствующего кредитного договора, подписание которого накладывает обязанности на кредитную организацию выдать кредит, за исключением случаев, предусмотренных ст. 821 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ, основанием для возникновения обязанностей является заключенный договор.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме с отражением в нем всех существенных условий, в том числе о предмете договора, процентной ставке по кредиту, сроке кредита, полной стоимости кредита и порядке погашения кредита.

Только при вышеперечисленных условиях, то есть в рамках заключенного кредитного договора, кредитная организация может нести ответственность за неисполнение обязательств перед заемщиком.

Судебная практика по теме взыскания убытков

Взыскание убытков с кредитной организации возможно, если кредит не был выдан в срок, предусмотренный кредитным договором.

Нарушение кредитного договора кредитной организацией, в результате чего в пользу заемщика взыскиваются убытки, может выражаться в разной ставке процентов, которая предусмотрена договором и по которой реально выдан кредит заемщику.

В то же время, согласно судебной практике, заемщики не вправе требовать от кредитной организации выдать кредит в натуре, так как это не допускается в принципе.

Заемщик вправе требовать только возмещение убытков в результате невыдачи кредита.

Выводы по судебной практике и перспективы Б. на взыскание убытков

  1. Взыскание убытков за неисполнение кредитных обязательств банком или другой кредитной организацией возможно только в том случае, если между клиентом и кредитной организацией заключен соответствующий кредитный договор.

В конкретном рассматриваемом примере Б. не может претендовать на возмещение убытков в результате изменения кредитной организацией условий предоставления кредита на недвижимость, так как кредитный договор не заключался, а было лишь одобрение кредитной заявки.

    Одобрение кредитной заявки не может служить аналогом кредитного договора, так как не соответствует всем требованиям, которые предъявляются к содержанию кредитного договора, установленным ст.ст. 807–812, 819–821 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 9, 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Следует учесть, если кредитный договор заключен и кредитная организация в нарушение договора не предоставила кредит, это не значит, что заемщик вправе требовать предоставление кредита, так как, согласно судебной практике, заемщик вправе претендовать только на возмещение убытков, но в конкретном случае с Б. речь даже не идет о заключенном кредитном договоре.

Перспективы на положительный исход судебной тяжбы для Б. являются крайне незначительными, и только при условии, что суд изменит существующую судебную практику на противоположный подход, признав за кредитной организацией обязательства в результате одобрения кредитной заявки.

Рекомендации при покупке недвижимости на кредитные денежные средства

  1. Потенциальным ипотечным заемщикам в свете последних экономических потрясений следует проводить сделки без оглядки на одобренные условия кредитования по заявке на кредит, так как эти условия не являются обязательством для кредитной организации.

Процедура покупки недвижимости должна быть продуманной и проводиться в короткий срок, но в любом случае перед внесением задатка за недвижимость необходимо обратиться в кредитную организацию для получения подтверждения касательно условий кредитования или вносить задаток после получения кредита на недвижимость.

    В настоящее время на рынке недвижимости предложение превышает существующий спрос на недвижимость. В связи с этим можно рекомендовать ипотечным заемщикам не спешить оформлять предварительный договор и вносить задаток, так как риск потери задатка всегда остается и необязательно по причине невыдачи кредита на приемлемых условиях.

Можно рекомендовать потенциальным ипотечным заемщикам, которым кредитная организация изменила условия кредитования, обратиться за защитой своих прав с заявлением в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

По результатам рассмотрения заявления о защите прав потребителей заемщик, чьи права нарушены, сможет подать соответствующее заявление в суд, которое в том числе будет поддержано со стороны указанной службы.

При таких обстоятельствах, когда федеральная служба будет на стороне потенциального заемщика, имеются перспективы на более благоприятный исход для заемщика в суде.

    В любом случае потенциальному ипотечному заемщику, которому кредитная организация отказала в выдаче кредита на ранее одобренных условиях, необходимо обращаться в суд за защитой своих интересов, если речь идет о возмещении убытков.

С учетом того, что судебная практика порой противоречива и имеет место различие подходов при решении споров судами, у заемщика всегда остается шанс на положительный исход в суде, в том числе по вопросу взыскания убытков с кредитной организации за изменение условий по одобренному кредиту.

    В целом же можно рекомендовать внести изменения в действующее российское законодательство, согласно которым после одобрения кредитной сделки кредитной организацией на определенный период будет введен мораторий на изменение условий кредитования, изложенных в кредитной заявке.

В противном случае слабая сторона, в данном случае потенциальные заемщики, несет слишком большие риски потери задатков, по сути, не по своей вине, что является существенным недостатком законодательства, который подлежит исправлению, в том числе в целях защиты прав потребителей.

Комментарий к статье «Ловушка для ипотечных заемщиков» (2,5)

В период экономической нестабильности резоннее всего для заемщиков на время отказаться от совершения сделок с банками и с недвижимостью. Но обстоятельства бывают разные. Порой отказ от намерения приобрести жилье с помощью кредитных средств в силу разных причин нецелесообразен. В этом случае желательно подумать о вариантах минимизации риска отказа банка предоставить кредит на ранее одобренных условиях, то есть вариантах исключения ситуации, рассмотренной в статье.

Одним из вариантов решения проблемы риска возможного и законного отказа банка от предоставления заемщику ранее одобренного кредита на определенных условиях является заблаговременное подписание кредитного договора ― до заключения предварительного договора купли-продажи. Таким образом, на момент определения с выбором заемщиком покупаемого жилья у него уже будут иметься для этого денежные средства, в том числе кредитные, предоставленные банком.

Однако такое решение имеет и свои минусы.

Первый минус такого способа минимизировать риск срыва сделки из-за удорожания кредита состоит в необходимости уплаты заемщиком процентов за период фактического неиспользования им кредитных средств по своей вине, то есть за период с момента предоставления денежных средств банком (как правило, с момента перечисления банком средств на счет заемщика) до даты фактического использования заемщиком кредитных средств на покупку квартиры. Хотя, конечно, уплата процентов за пару месяцев ― не такая большая цена за обеспечение уверенности в наличии денежных средств в любой момент поисков жилья для покупки.

И все же предложенные варианты решения проблемы риска отказа банка от предоставления кредитных средств на одобренных условиях несколько надежнее, чем надежда на взыскание с банка убытков в виде утраченного заемщиком задатка. Мало того, что надежда на удовлетворение указанных требований несостоявшегося заемщика минимальна, как и пишет сам автор, он в любом случае не достигнет своей цели ― покупки выбранного жилья.

Как отказаться от ипотечного кредита?

Ипотечный договор – самая продолжительная сделка, срок которой может достигать 30 лет. За это время многое может случиться, поменяться, финансовое состояние плательщика ипотеки может кардинально измениться не в лучшую сторону.

Заключая ипотечный договор, нужно заранее продумать все ситуации, например, как отказаться от ипотеки, что при этом заемщик потеряет, даст ли банк добро на расторжение договора досрочно и т. д.

Можно ли отказаться от действующей ипотеки и просто не платить ежемесячные платежи?

Просто так отказаться от ипотеки, не имея для этого уважительных причин и не уведомив об этом банк, нельзя.

Это интересно:  Кредит наличными екатеринбург под залог недвижимости 2019 год

В противном случае заемщика ждут такие негативные последствия:

  • банк начнет начислять на него пеню и штрафы, что в итоге приведет к увеличению конечной стоимости займа;
  • заемщик будет занесен в черный список, его кредитная история будет испорчена и в будущем, если он захочет взять кредит или ипотеку, банки будут вынуждены отказать ему;
  • если просрочка будет большой, то банк может передать долги заемщика в коллекторное агентство. Зная, как работают сотрудники таких агентств (шантажи, взлом, запугивания), то лучше не доводить ситуацию до этого этапа;
  • банк может обратиться в суд и потребовать возместить убытки, которые он несет при невыплате заемщиком ипотеки и процентов по ней. В такой ситуации суд будет на стороне банка и может забрать в принудительном порядке залоговое имущество заемщика в пользу банка.

Самый простой способ отказа от ипотеки – если ипотечный договор еще не подписан

Проще всего для заемщика отказаться от ипотеки, если договор еще не был подписан. Для этого ему нужно пойти в банк и написать заявление об отмене соглашения либо в устной форме сообщить о том, что планы изменились и деньги уже не нужны.

В этом случае банк отменяет соглашение, при этом кредитная история заемщика не меняется.

Можно ли отказаться от ипотеки после подписания кредитного договора?

Есть несколько ситуаций, при которых заемщик может отказаться от ипотечного договора после его подписания:

  1. Если договор был подписан, деньги были перечислены заемщику, однако он не снимал их, потому что решил отказаться от ипотеки. Выйти из такой ситуации довольно просто: заемщику достаточно обратиться в банк и написать заявление о досрочном погашении ипотеки в полном объеме с возвратом суммы основного долга. Если уже прошло время, например, несколько дней, недель или месяцев, при этом на каждый день заемщику начислялись проценты, то он вынужден будет погасить все проценты, независимо от того, снимал он со своего счета ипотечные средства или нет.
  2. Продать предмет ипотеки. Для этого нужно получить у банка одобрение на продажу. На такой шаг банки идут только в том случае, если заемщик ранее регулярно выплачивал ипотеку, но в течение последних месяцев в силу определенных обстоятельств он не может погасить задолженность. Если заемщик получает одобрение от банка, тогда он продает недвижимость с существующим долгом новому покупателю, который заключает с банком договор на тех же условиях, что и прежний.

Как отказаться от действующей ипотеки, если нечем платить?

Чтобы не потерять квартиру, дом или земельный участок, взятый в ипотеку, но денег на который у заемщика нет, ему нужно оповестить банк о своем плохом финансовом положении.

При этом он должен указать, по какой причине его финансовое положение ухудшилось, например, умер супруг, который выплачивал задолженность по ипотеке, родился ребенок, кто-то из родственников заемщика или он сам тяжело заболел и все деньги уходят на лечение и т. п. Причина отказа от ипотеки должна быть уважительной, иначе банк не пойдет на уступки.

Если такая причина есть и заемщик сообщил о ней в банк, то ему могут быть предложены следующие варианты отказа от ипотеки:

  1. Возврат залога банку (при условии согласия банка).
  2. Продажа предмета ипотеки (квартира, дом и т. д.), погашение ипотеки.
  3. Рефинансирование ипотеки.
  4. Реструктуризация ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки в судебном порядке.
  6. Сдача предмета ипотеки в аренду. На вырученные от сдачи квартиры, дома деньги заемщик может погашать ипотечный кредит.

Если платить ипотеку нечем и на то есть уважительные причины (человек потерял работу, серьезно заболел), то заемщику обязательно нужно сообщить о своей неплатежеспособности в банк. Не нужно пытаться скрыться от банка, потому что в конечном итоге он может подать иск в суд и даже отобрать предмет залога.

Написав заявление в банк о плохом финансовом положении, банк рассмотрит заявление и пойдет на уступки, например:

  • изменит график платежей;
  • уменьшит ежемесячный платеж, но увеличит срок кредитования;
  • распределит существующую задолженность на несколько месяцев.

Банки не встают в позицию, что, мол, заемщику нужно погашать задолженность согласно договору. В их интересах сделать все возможное, чтобы человек хоть понемногу, но выплачивал долг. К судебным разбирательствам банки прибегают редко, потому что это длительный и трудоемкий процесс.

Как отказаться от ипотеки при разводе?

Может ли один из супругов отказаться от ипотеки, если он разводится с женой (мужем)? На недвижимость, приобретенную в банке с использованием кредитных средств, распространяется правило совместной собственности независимо от того, на кого был оформлен ипотечный кредит (согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ).

Это значит, что при разводе супруги могут:

  • продолжить выплачивать ипотеку вместе, а потом продать квартиру и поделить деньги;
  • произвести раздел квартиры в период действия договора, определить доли, и стать самостоятельными заемщиками. То есть, каждый из них будет вынужден платить ипотеку за свою часть жилья. Но банк может отказать в таком изменении условий договора, если посчитает, что финансовое положение одного из бывших супругов стало хуже после развода и у него не будет средств на осуществление выплаты.

Чаще всего разводящимся супругам банк предлагает продать квартиру (дом), чтобы вернуть свои деньги.

Можно ли переоформить ипотеку на того супруга, который финансово более состоятельный?

Да, можно, но тогда он станет единственным собственником и должен будет компенсировать второму супругу внесенные ранее средства.

Можно ли отказаться от ипотеки и вернуть квартиру банку в 2019 году?

Нет, отказаться от ипотечной квартиры или не платить ипотеку нельзя. Если же заемщик не имеет возможности платить по соглашению, тогда банк может подать иск в суд. В судебном порядке у ответчика могут изъять квартиру в счет погашения ипотечной задолженности.

Как отказаться от ипотеки в «Сбербанке»?

Заемщик имеет право отказаться от ипотеки в Сбербанке, если:

  • он уведомил банк об отказе еще до момента утверждения заявки на получение ипотеки;
  • банк одобрил заявку заемщика о выдаче ему ипотеки, однако договор еще не был оформлен и подписан сторонами;
  • договор все же был подписан, однако деньги еще не были перечислены заемщику;
  • у заемщика есть уважительная причина об отказе в выдаче ему ипотеки.

Если деньги были перечислены заемщику на счет, но он не успел еще ими воспользоваться и не снимал со счета, то ему нужно обратиться в отделение «Сбербанка», где он оформлял соглашение и написать заявление о досрочном погашении ипотеки. Тогда все деньги, которые были ему начислены, он просто возвращает банку и договор считается оконченным.

В том случае если деньги были переведены заемщику, он начал ими пользоваться для погашения ипотеки, однако в силу определенных обстоятельств в дальнейшем он не может погашать задолженность, банк может предложить ему такую схему погашения долга:

  1. Продать квартиру самостоятельно, а на вырученные деньги погасить задолженность.
  2. Передать права на продажу квартиры банку. Тогда банк выставляет жилье на продажу через аукцион. Деньги, полученные от продажи недвижимости, банк перечисляет на свой счет в качестве погашения задолженности. Остаток средств (если он есть) банк перечисляет заемщику. Но бывают случаи, когда даже после продажи квартиры заемщик остается должником, так как квартира упала в цене. В этом случае заемщик вынужден будет продать другое свое имущество, чтобы рассчитаться с долгами.

Отказаться от ипотеки – дело нехитрое, но тогда банк может забрать квартиру и продать ее на аукционе. Гораздо сложнее найти способы погашения задолженности, например, попросить у банка изменить условия кредитования, например, увеличить срок выдачи ипотеки.

Но в данном случае простым желанием дело не обойдется. Заемщику нужно указать причину увеличения срока кредитования. Она должна быть уважительной, например, смерть супруга, беременность, рождение ребенка, потеря работы, болезнь и т. п.

И эта причина должна быть подтверждена документально – человек должен представить банку справку о болезни, свидетельство о рождении ребенка, о смерти близкого человека и т. п.

Отказ от ипотеки с материнским капиталом

Сегодня многие семьи, в которых рождается второй и третий ребенок, берут ипотеку с первоначальным взносом в виде материнского капитала.

Но при появлении финансовых трудностей и желания отказаться от ипотеки, у таких семей появляются проблемы с расторжением ипотечного договора.

Отказаться от ипотеки можно только одним путем – погасить существующую задолженность перед банком.

Если такой возможности у заемщика нет, он не может взять взаймы средства у знакомых, не хочет рефинансировать ипотеку, тогда отказаться от ипотечного договора он может одним из таких путей:

  1. Реализовать квартиру, взятую в ипотеку, новому покупателю, который готов расплатиться за нее наличными средствами.
  2. Продать квартиру новому покупателю, который оформляет ипотечный кредит в том же банке.
  3. Оформить с банком еще одно соглашение, согласно которому банк инициирует продажу квартиры через аукцион.

Возврат денег при отказе от ипотеки. Что будет с уже заплачанными деньгами?

Самая сложная ситуация – когда ипотечный договор уже подписан, заемщик какое-то время исправно выплачивает задолженность, однако в последнее время ситуация изменилась не в лучшую сторону и он уже не может погашать свои обязательства перед банком.

Тогда он принимает решение отказаться от ипотеки, при этом его волнует вопрос: «Что же будет с теми деньгами, которые уже заплачены? Вернет ли их банк, если квартира будет выставлена на торгах?».

Если предмет ипотеки выставлен на продажу и на него найдется покупатель, тогда банк делает перерасчет по ипотеке. Выплаченные ранее средства заемщику не возвращаются, но долг значительно сокращается либо погашается (если денег после продажи квартиры хватило на то, чтобы рассчитаться по ипотечной задолженности).

Отказаться от ипотеки реально, если заявка о получении средств от банка была подана, но договор не подписан; если договор подписан, но средства еще не были перечислены заемщику и если они были ему перечислены, но он ими не воспользовался.

Если же ипотечный договор действует уже некоторое время, но заемщик решает отказаться от ипотеки, то сделать это гораздо сложнее. Нужно будет пойти в банк и оповестить его о своей неплатежеспособности.

Банк не расторгает соглашение, а делает все возможное, чтобы пойти на уступки заемщику и не доводить дело до суда: предлагает рефинансировать ипотеку, продлевает срок ее действия, временно приостанавливает выплаты по договору и др.

Помните, что просто так отказаться от ипотеки невозможно, поэтому при возникновении финансовых трудностей обязательно нужно сообщить об этом банку, чтобы вместе с ним решить проблему с ипотекой и не потерять жилье.

Отказ от ипотечного кредита в пользу продавца

§2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА

Рассмотрим особенности ипотеки в силу закона при приобретении объекта недвижимости за счет кре­дитных или заемных средств. сделки с недвижимостью

В данном случае в отношения по приобретению не­движимости вступает третье лицо — банк или иная кредитная организация, представившая кредит на по­купку недвижимости.

Следует отметить, что такого вида договора, как «договор купли-продажи жилого помещения за счет кредитных средств», законодательство не знает. Для продавца квартиры (жилого дома) отношения покупа­теля с банком безразличны. Конечно, сторонам нельзя запретить указать в договоре источник средств на при­обретение жилья, но это зависит исключительно от их доброй воли, на проявление которой надеяться не приходится. А если такого указания не будет, регист­рационный орган просто зарегистрирует договор куп­ли-продажи и переход права собственности, а о воз­никшей ипотеке сведения в реестр так и не попадут (С.Л. Бабкин. Возникновение ипотеки в силу закона. — Нотариус, 2002, № 1). сделки с недвижимостью

Согласно пункту 7 ст. 20 Закона об ипотеке для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации. сделки с недвижимостью

Для банка важным является необходимость государственной регистрации ипотеки одновременно с ре­гистрацией договора купли-продажи и права собствен­ности на жилое помещение, которое приобретается на кредитные средства. сделки с недвижимостью

Основная особенность договоров заключается в том, что в подавляющем большинстве случаев расчеты по договору купли-продажи осуществляются после го­сударственной регистрации, хотя в самих договорах указывается, что расчеты между сторонами произведе­ны полностью. Это делается для того, чтобы не воз­никла ипотека в силу закона в пользу продавца квар­тиры, о чем было написано ранее. Кроме того, сами кредитные средства продавец квартиры может полу­чить у банка только после предъявления зарегистри­рованного договора и свидетельства о праве на жилое помещение, в котором в графе «обременения» будет указано: «залог в силу закона». Для банка это значит, что регистрирующий орган зарегистрировал ипотеку на данное жилое помещение в пользу банка, а банк, в свою очередь, может спокойно выдать денежные сред­ства продавцу.

Однако в некоторых банках существует другая схе­ма. Кредитные денежные средства помещаются совме­стно продавцом и покупателем в сейфовую ячейку. Юридически кредит на данный момент уже выдан. Однако до регистрации ипотеки в пользу банка поку­патель (он же должник) выплачивает повышенные проценты по кредитному договору. Уплата повышен­ных процентов обоснована банком тем, что до госу­дарственной регистрации ипотеки возврат кредита фактически ничем не обеспечен. сделки с недвижимостью

Так, на практике встречаются случаи, когда поку­патель квартиры берет кредит в банке, находит нуж­ную ему квартиру, подписывает договор купли-про­дажи и сдает весь комплект документов на государ­ственную регистрацию. В процессе государственной регистрации регистрирующий орган приостанавливает государственную регистрацию на месяц, поскольку на квартиру наложен арест. При этом арест не всегда по­лучается снять. В итоге регистрирующий орган отка­зывает в государственной регистрации. Вся процедура длится около двух-трех месяцев, а покупатель кварти­ры, уже получивший кредит, вынужден платить повы­шенные проценты. сделки с недвижимостью

Поскольку подобные случаи не редки, очень важно чтобы J опытные юристы проверили «юридическую чистоту» квартиры до получения кредита и до подписания договора куп­ли-продажи.

Как же производится расчет по договору купли-продажи?

Как уже было указано, зачастую в договоре указы­вается, что расчеты произведены, хотя фактически это не так. сделки с недвижимостью

Данная ситуация несет определенные риски для продавца квартиры, поскольку, хотя фактически день­ги продавцом не получены, он подписывает договор, который устанавливает, что указанные расчеты уже произведены. сделки с недвижимостью

В большинстве случаев при купле-продаже жилых помещений за счет кредитных средств весь комплект документов по сделке готовится сотрудниками банка. И простому гражданину тяжело разобраться во всех юридических тонкостях сделки. сделки с недвижимостью

Особое внимание необходимо обратить на сле­дующие моменты.

1. Если денежные средства физически будут пере­даны покупателем продавцу после государственной регистрации права собственности и договора, то в до­говор купли продажи необходимо включить условие о порядке и сроках расчета.

Это интересно:  Можно ли вернуть страховку по ипотечному кредиту 2019 год

Пример

«Расчеты по договору будут произведены в течение трех дней после государственной регистрации до говора купли-продажи и права собственности».

2. Если продавец и покупатель договорились о том, что расчеты будут производиться после государствен­ной регистрации, необходимо договориться об услови­ях возникновения ипотеки в силу закона в пользу про­давца, точнее прописать, что указная ипотека не будет возникать. При купле-продаже жилого помещения с использованием кредитных средств, продавец несет го­раздо меньше рисков при расчетах, чем при приобре­тении жилого помещения на собственные средства по­купателя. Это обосновано тем, что расчеты при ипоте­ке производятся в банке-кредиторе через сейфовую ячейку. Вся процедура проходит под контролем со­трудников банка, что внушает определенное доверие.

Если стороны договорились, что ипотека в пользу продавца не возникает при расчетах после государст­венной регистрации, в договор необходимо включить это условие.

Пример

Стороны договорились о том, что в соответствии с пунктом 5 ст. 488 ГК РФ у ПРОДАВЦА не возни­кает право залога в силу закона на КВАРТИРУ до ее полной оплаты».

§3 ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕКИ В СИЛУ ЗАКОНА

Рассмотрим процедуру государственной регистра­ции договора купли-продажи жилого помещения с ис­пользованием кредитных или заемных средств, права собственности и ипотеки.

Государственная регистрация прав проводится в сле­дующем порядке (ст. 13 Закона о регистрации прав).

1. Прием документов, необходимых для государст­венной регистрации прав, регистрация таких докумен­тов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины.

2. Правовая экспертиза документов и проверка за­конности сделки.

3. Установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановле­ния государственной регистрации прав.

4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и других ос­нований для отказа или приостановления государст­венной регистрации прав.

5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Документы, необходимые для государственной регистрации прав

А. Документы, представляемые для государственной регистрации договоров купли-продажи квар­тир, приобретаемых с использованием кредитных средств, под залог приобретаемой квартиры.

1. Заявления сторон договора или уполномоченно­го им (ими) на то лица при наличии у него нотариаль­но удостоверенной доверенности (в заявлении должны содержаться в том числе данные об участниках сдел­ки, необходимые для заполнения соответствующих подразделов Единого государственного реестра прав). Одно заявление подается на государственную регистрацию сделки — договора купли-продажи, второе — на государственную регистрацию перехода права, пра­ва собственности. регистрация права собственности

2. Подлинный платежный документ, подтверждаю­щий внесение платы за государственную регистрацию договора купли-продажи с использованием кредитных средств и перехода права, права собственности (кото­рая возвращается заявителю), и его копия (которая по­мещается в дело правоустанавливающих документов). регистрация права собственности

3. Документ, удостоверяющий личность физиче­ского лица (для предъявления).

4. Нотариально удостоверенные копии учредитель­ных документов юридического лица со всеми дейст­вующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридиче­ском лице в Единый государственный реестр юридиче­ских лиц (ЕГРЮЛ), документа о постановке на учет налогоплательщика, документа, подтверждающего пол­номочия представителя юридического лица действо­вать от имени юридического лица.

В данном случае речь идет об учредительных доку­ментах банка-кредитора (залогодержателя).

Если учредительные документы банка уже пред­ставлялись ранее, на государственную регистрацию достаточно представить выписку из ЕГРЮЛ, протокол об избрании единоличного исполнительного органа, согласование кандидатуры единоличного исполнитель­ного органа с Центральным банком России, доверен­ности на лиц, подписавших кредитный договор. регистрация права собственности

5. Подлинники и надлежащим образом удостове­ренные копии документа, подтверждающего полномочия лица, подписавшего кредитный договор от имени банка.

6. Подлинники и копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности Продавца на отчуждаемое жилое помещение.

7. Подлинники договора купли-продажи с исполь­зованием кредитных средств (в количестве, равном числу сторон сделки) и один подлинник договора куп­ли-продажи с использованием кредитных средств для приобщения к делу правоустанавливающих докумен­тов.

8. Подлинник и надлежащим образом удостоверен­ная копия кредитного договора.

9. Подлинники и надлежащим образом удостове­ренные копии документов, названных в договоре куп­ли-продажи с использованием кредитных средств в ка­честве приложений.

10. Подлинник и копия закладной (если права за­логодержателя удостоверяются закладной), (в до­говоре купли-продажи с использованием кредитных средств ссылка на закладную не обязательна).

11. Подлинники и надлежащим образом удостове­ренные копии документов, названных в закладной в качестве приложений.

12. Подлинник и надлежащим образом удостове­ренная копия отчета оценщика о проведенной денеж­ной оценке имущества в случае выдачи закладной.

13. Нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя/продавца на покупку/приобретение квар­тиры. Если покупатель в браке не состоит, заявление о том, что в браке не состоит (простая письменная форма). Если продавец в браке не состоит, заявление о том, что в браке не состоит и не имеет супруга, имеющего права на отчуждаемую квартиру. Согласие от продавца не требуется, если квартира была ранее приобретена по безвозмездной сделке.

14. Нотариально удостоверенная копия свидетель­ства о заключении брака, если квартира приобретает­ся в совместную собственность супругов.

15. Разрешение органа опеки и попечительства, ес­ли предметом договора купли-продажи с использова­нием кредитных средств является жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетних, ог­раниченно дееспособных (в этом случае также требу­ется представление письменного согласия попечите­лей) или недееспособных лиц, над которыми установ­лена опека.

16. Согласие органа опеки и попечительства требу­ется на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечитель­ством члены семьи собственника данного жилого по­мещения либо оставшиеся без родительского попече­ния несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые зако­ном интересы указанных лиц.

17. Выписка из домовой книги или иной документ, содержащий информацию о лицах, зарегистрирован­ных в квартире.

18. Если изменилась площадь квартиры, адрес мес­та жительства и паспортные данные продавца/покупа­теля, необходимо подать заявление о внесении изменений в записи ЕГРП. К заявлению прикладывается квитан­ция об уплате государственной пошлины (100 руб. — для физического лица, 300 руб. — для юридическо­го). Заявление подается на каждое изменение.

19. Технический паспорт на квартиру и его копия (не является обязательным).

Б. Документы, представляемые для государст­венной регистрации договоров купли-продажи жи­лых домов и земельных участков, приобретае­мых с использованием кредитных средств, под за­лог приобретаемых жилых домов и земельных участков.

В дополнение к документам, указанным в разде­ле А, на государственную регистрацию необходимо представить:

1. Кадастровый план земельного участка.

Примечание:

— в договоре должно быть указано, что приобре­таемый/отчуждаемый дом находится на земельном участке, который также приобретается/отчуждается по данному договору;

— в договоре должны быть указаны категория зе­мель и вид разрешенного использования земельного участка, приобретаемого/отчуждаемого по договору.

В. Документы, представляемые для государст­венной регистрации договоров купли-продажи объ­ектов недвижимости, приобретаемых с использова­нием кредитных средств, под залог приобретаемых объектов недвижимости, в случае если сторонами (стороной) договора является юридическое лицо.

В дополнение к документам, указанным в разделе А и/или Б, на государственную регистрацию необхо­димо представить:

1. Учредительные документы юридического лица, являющегося стороной сделки.

2. Протокол об избрании единоличного исполни­тельного органа юридического лица.

3. Протокол органа юридического лица об одобре­нии крупной сделки и сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, либо заявление от данно­го юридического лица, что сделка (договор купли-продажи) не является крупной сделкой либо сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность.

Г. Общие требования.

1. Площадь квартиры в Едином государственном реестре прав должна быть указана без учета балконов и лоджий. Если у продавца есть свидетельство о праве собственности, в котором указана общая площадь по­мещения с учетом неотапливаемых помещений, не­обходимо подать заявление о внесении изменений в ЕГРП. Данное требование вытекает из пункта 5 ст. 15 ЖК РФ. Указанная норма предусматривает, что об­щая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая пло­щадь помещений вспомогательного использования, пред­назначенных для удовлетворения гражданами быто­вых и иных нужд, связанных с их проживанием в жи­лом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. регистрация права собственности

2. Если в закладной указано, что кредитный до­говор является приложением к закладной, сшивать закладную и кредитный договор не нужно. регистрация права собственности

3. Если в закладной указано, что кредитный до­говор является неотъемлемой частью закладной, не­обходимо сшить кредитный договор и закладную. регистрация права собственности

4. Если в закладной просто указаны реквизиты кредитного договора, сшивать закладную и кредитный договор не нужно.

5. При выдаче закладной реквизиты отчета об оцен­ке и дата, по состоянию на которую проведена оценка, должны полностью совпадать с аналогичной информа­цией в закладной.

Некоторые проблемы государственной регистрации

1. Изменение площади жилого помещения.

Очень часто в результате ремонта квартиры или жилого дома меняется площадь помещения. Этот факт выясняется, когда собственник получает новый техни­ческий паспорт на объект недвижимости. регистрация права собственности

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных се­тей, санитарно-технического, электрического или дру­гого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилого помещения представля­ет собой изменение его конфигурации, требующее вне­сения изменения в технический паспорт жилого поме­щения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований за­конодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. регистрация права собственности

Следовательно, если в результате ремонта кварти­ры или жилого дома произошли изменения конфи­гурации жилого помещения, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования — необхо­димо согласование органа местного самоуправления. Согласование необходимо получить до осуществления каких-либо изменений, то есть до ремонта. регистрация права собственности

Под названный перечень изменений подпадает и установка кондиционера, и совмещение санузла, и за­мена старой электропроводки с установкой дополни­тельных розеток.

В большинстве случаев сотрудники БТИ сразу го­ворят, что в помещении была перепланировка, поэтому регистрирующий орган «не пропустит» эту квартиру, если собственник пожелает ее продать. регистрация договора купли продажи

Обязательным приложением к документам, необ­ходимым для осуществляемой по установленным на­стоящим пунктом основаниям государственной регист­рации прав на объект недвижимого имущества, явля­ется план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государствен­ной регистрации прав на земельный участок, — када­стровый план данного земельного участка (абз. 10 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). Представления указан­ных планов не требуется, если план соответствующе­го объекта недвижимого имущества или иной доку­мент, предусмотренный Законом о регистрации, када­стровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее де­ло правоустанавливающих документов. регистрация договора купли продажи

Иными словами, если технический паспорт на квар­тиру ранее представлялся в регистрирующий орган, повторное его представление необязательно. Напри­мер, если квартира приобретена около 8 лет назад, технический паспорт на нее должен храниться в архи­ве регистрирующего органа. Однако необходимо отме­тить, что описание жилого помещения в договоре куп­ли-продажи должно соответствовать старому техничес­кому паспорту, чтобы описание объекта недвижимости совпадало с данными об этом объекте в регистрирую­щем органе. регистрация договора купли-продажи

Кроме того, по мнению некоторых юристов, пере­планировка в жилом помещении не должна препятст­вовать собственнику распоряжаться им. Тем более что пункт 1 ст. 35 Конституции Российской Федерации гласит: «Право частной собственности охраняется за­коном». В то же время согласно пункту 2 указанной статьи каждый вправе иметь имущество в собствен­ности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. регистрация договора купли продажи

Следовательно, можно сделать вывод, что наличие перепланировки, разрешение на которую не получено, не должно являться основанием ограничения права собственника по распоряжению объектом недвижимости. регистрация права собственности

2. Представление копий документов, заверенных в установленном законом порядке.

Необходимые для государственной регистрации прав документы (за исключением актов органов госу­дарственной власти и актов органов местного само­управления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество) представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлин­ник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абз. 4 п. 5 ст. 18 Закона о регистрации), то есть представляются под­линники и копии. регистрация права собственности

  • акты органов государственной власти и актов орга­нов местного самоуправления;
  • акты судов, установивших права на недвижимое имущество;
  • документы, выражающие содержание сделок и яв­ляющиеся основанием для государственной регист­рации (например, договор купли-продажи).

Отсутствие копии документа, необходимого для государственной регистрации, является нарушением Закона о регистрации. Зачастую данный факт являет­ся основанием для приостановления государственной регистрации. Кроме того, если на государственную ре­гистрацию представлена копия, не заверенная нотари­ально, государственная регистрация также приостанавливается. регистрация права собственности

Как избежать приостановлений государственной регистрации и сэкономить на нотариальном завере­нии копий?

14 сентября 2006 года Приказом Минюста России от № 293 был утвержден Административный регла­мент исполнения государственной функции по госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имуще­ство и сделок с ним (далее — Административный рег­ламент).

Согласно Административному регламенту (п. 82) специалист, ответственный за прием документов, сличает представленные экземпляры оригиналов и копий документов (в том числе нотариально удостоверенные). Если представ­ленные копии документов нотариально не заверены, дан­ный специалист, сличив копии документов с их подлинными экземплярами, выполняет на них надпись об их соответст­вии подлинным экземплярам, заверяет своей подписью с указанием фамилии и инициалов и предлагает заявителю заверить надпись своей подписью.

Данное положение позволяет сдать на государственную регистрацию подлинник и обычную светоко­пию документа, сэкономить время и деньги. регистрация права собственности

3. Представление учредительных документов банка.

Специфика возникновения ипотеки в силу закона при регистрации договора купли-продажи объекта не­движимости с использованием кредитных средств бан­ка требует представления учредительных документов банка в регистрирующий орган. регистрация договора купли продажи

Необходимость представления учредительных до­кументов банка обоснована следующим.

Согласно пункту 1 ст. 53 ГК РФ юридическое ли­цо приобретает гражданские права и принимает на се­бя гражданские обязанности через свои органы, дейст­вующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. регистрация договора купли-продажи

Как уже говорилось, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью или час­тично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, представленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (п. 1 ст. 77 За­кона об ипотеке). регистрация договора купли-продажи

Чтобы внести в Единый государственный реестр прав сведения о банке-кредиторе как о залогодержате­ле, установить правоспособность банка как юридиче­ского лица, на государственную регистрацию необхо­димо представить учредительные документы банка и лицензию на осуществление банковской деятельности или копии указанных документов, удостоверенные в установленном законом порядке. регистрация права собственности

Особенности отдельных регионов России и различ­ные подходы работников регистрирующих органов к указанному вопросу определяют порядок представле­ния учредительных документов залогодержателей-кре­диторов. регистрация права собственности

Необходимо отметить, что, по мнению отдельных государственных регистраторов, представление учре­дительных документов не требуется.

Это интересно:  Кредитный брокер волжский 2019 год

Однако данная позиция представляется недоста­точно обоснованной.

В отдельных регионах России учредительные доку­менты банка представляются в регистрирующий орган единожды (первоначальный комплект). В последую­щем достаточно сделать ссылку на первоначальный комплект. В других регионах комплект учредитель­ных документов представляется в каждый территори­альный отдел по муниципальным районам субъекта Российской Федерации по мере обращения. регистрация договора купли продажи

Независимо от существующего в регионах России порядка представление учредительных документов бан­ка при регистрации договора купли-продажи с исполь­зованием кредитных средств, права собственности и возникновении ипотеки в силу закона представляется обоснованным и целесообразным. регистрация договора купли продажи

4. Представление документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего кредитный договор от имени банка.

При регистрации договора купли-продажи жилйш помещения с использованием кредитных средств бан­ка с возникновением ипотеки в силу закона необходи­мо представлять в регистрирующий орган документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших от имени банка кредитный договор или договор займа. Данная необходимость обоснована следующим.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лич­но совершать те действия, на которое оно уполномо­чено (п. 1 ст.^187 ГК РФ). Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью. Согласно статье 183 ГК РФ при отсут­ствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка счита­ется заключенной от имени и в интересах совершивше­го ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Иными словами, если представитель банка заклю­чает от имени банка кредитный договор, то у данного представителя должны быть соответствующие полно­мочия. В противном случае сделка считается заклю­ченной от имени данного представителя, а не от банка, со всеми вытекающими последствиями. регистрация договора купли-продажи

На практике нередки случаи, когда полномочия представителя ограничены во времени и в сумме, на которую выдается кредит. Кроме того, некоторые бан­ки устанавливают внутренний многоступенчатый по­рядок предоставления кредита. регистрация договора купли-продажи

Например, многие банки ограничивают полномо­чия своих представителей для подписания кредитных договоров суммой кредита. В частности, у представи­теля есть полномочия на подписания кредитного до­говора, сумма кредита по которому не должна превы­шать 500 тыс. долл. США. Следовательно, подписать Кредитный договор на сумму 501 тыс. долл. предста­витель уже не имеет права. регистрация права собственности

Иногда полномочия представителя банка по подписанию кредитного договора ограничиваются необхо­димостью получения решения кредитного комитета банка. Например, если представитель банка подписы­вает кредитный договор на сумму свыше 300 тыс. долл. США, он должен иметь решение кредитного комитета данного банка о предоставлении кредита конкретному заемщику на определенных условиях. регистрация права собственности

Именно эти тонкости обосновывают необходимость представления в регистрирующий орган документов, подтверждающих полномочия представителей банка, подписавших от его имени кредитный договор или до­говор займа. Наличие документов не позволит оспаривать как кредитный договор самим же банком, так и сделку по купле-продаже жилого помещения.

5. Представление документов на государствен­ную регистрацию представителем сторон сделки.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон до­говора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверен­ности, если иное не установлено федеральным зако­ном (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). регистрация договора купли-продажи

Вместе с заявлением о государственной регистра­ции прав и документами о правах на недвижимое иму­щество предъявляется документ об уплате государст­венной пошлины. Физическое лицо предъявляет доку­мент, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, Щ нотариально удосто­веренную доверенность, подтверждающую его полномо­чия, если иное не установлено федеральным законом. Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удо­стоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, — документ, под­тверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удосто­веренную копию этого документа. регистрация договора купли-продажи

Актуальным является также вопрос о том, кто представляет документы на государственную регистра­цию. Зачастую при купле-продаже недвижимости с использованием кредитных средств документы на ре­гистрацию сдает один представитель. Это существенно облегчает работу банков и позволяет снизить расходы стороны договора купли-продажи. Однако в настоя­щее время существует и иная точка зрения: сдавать документы на государственную регистрацию должны представители от каждой стороны договора купли-продажи, то есть представители от продавца и покупа­теля должны быть разными. регистрация права собственности

Для обоснования данной позиции используется норма пункта 3 ст. 182 ГК РФ. Согласно указанной норме представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновре­менно является, за исключением случаев коммерческо­го представительства.

Использование представительства как способа осу­ществления прав и исполнения обязанностей диктует­ся причинами юридического и фактического порядка, поэтому при применении пункта 3 ст. 182 ГК РФ не­обходимо исходить из смысла и существа процедуры подачи документов на государственную регистрацию. регистрация права собственности

Представительство в органах государственной ре­гистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не связано с формированием договора, договор уже согласован сторонами и ими подписан, то есть все существенные условия сделки определены и зафикси­рованы. Представитель является лишь правовым инст­рументом для механической передачи комплекта доку­ментов. В этом смысле роль представителя схожа с ролью нунция в римском праве, который был простым глашатаем или посланцем. Считаем, что допустимым является представление документов на государствен­ную регистрацию единым представителем. Подобной точки зрения придерживается и судебная практика. регистрация права собственности

Отдельно необходимо рассмотреть подачу докумен­тов от имени несовершеннолетних лиц, не достигших четырнадцати лет (малолетних). За несовершеннолет­них, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родите­ли, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). регистрация права собственности

  • мелкие бытовые сделки;
  • сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостовере­ния либо государственной регистрации;
  • сделки по распоряжению средствами, предостав­ленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Вопрос передачи законным представителем мало­летнего полномочий по сдаче документов на государ­ственную регистрацию представителю, действующему на основании доверенности, является спорным.

Данная ситуация аналогична сдаче документов на регистрацию двумя представителями. Отдельные реги­страторы считают, что законный представитель мало­летнего не имеет права передавать полномочия пред­ставителю, и требуют, чтобы документы в регистри­рующий орган сдавал законный представитель. Эта позиция также представляется недостаточно обосно­ванной, так как сделка заключается от имени малолет­него законным представителем, а не представителем по доверенности, который сдает документы. Кроме то­го, сдача от имени малолетних документов только за­конными представителями существенно затрудняет ра­боту регистрирующего органа и создаст определенные трудности для малолетних и их законных представи­телей.

В указанных ситуациях решающим обстоятельст­вом в пользу передачи полномочий по сдаче докумен­тов на государственную регистрацию представителю являются требования Гражданского кодекса о запрете совершать сделки как от имени представляемого в от­ношении себя лично, так и требование о том, что от имени малолетних совершают сделки их законные представители. Сдача документов на государствен­ную регистрацию не является юридическим фактом, который связан с заключением сделки. регистрация договора купли продажи

Представители в регистрирующем органе имеют ограниченный круг полномочий, которые связаны только с технической процедурой сдачи документов, а сами сделки соверша­ются законными представителями малолетних и сами­ми сторонами сделки.

Представляется, что требование отдельных регист­раторов представлять документы в регистрирующий орган законными представителями малолетних и дву­мя представителями от каждой стороны договора куп­ли-продажи существенно ограничивает права и закон­ные интересы участников рынка ипотечного кредито­вания. Данное обстоятельство зачастую приводит к тому, что ипотечные сделки срываются.

Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого

Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого

Можно вообще отказаться от своего права собственности на часть (долю) квартиры и переоформить договор на супруга (супругу) (с согласия, естественно). Но банк сначала проверит платежеспособность того, кто возьмет на себя выплаты, и если, по мнению банка, возможность регулярных выплат по кредиту не будет подтверждена, договор переоформлен не будет.

Если один из супругов откажется от ипотеки и квартиры в пользу другого

Если жилье покупали уже в браке, но на первоначальный взнос перечислили личные средства одного из супругов (например, доставшиеся по наследству), то в суде он может рассчитывать на преимущественное право при разделе. Однако для этого нужно собрать доказательства того, что супруг действительно использовал свои личные накопления. «Если вы не хотите делить с супругом собственность, приобретенную за ваши средства или деньги ваших родителей, то оформите квартиру на ближних родственников» , — рекомендует Юлия Семакина , маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент».

Отказ от ипотеки при разводе

При разделе имущества такое жилье должно делиться пополам между обоими супругами. Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка-кредитора, то банк должен дать согласие на раздел. Кроме того, от вас могут потребовать переоформить страховку заемщика и сам договор об ипотечном кредите.

Как поделить квартиру при разводе, когда квартира куплена в ипотеку, которая еще не выплачена

Как «цивилизованно» развестись, если ипотека была оформлена на двоих? «Цивилизованный» развод может быть только в одном случае – по обоюдному согласию, без участия суда. Муж и жена могут разделить квартиру и выплаты по ипотеке на равные либо иные части, один из супругов может безвозмездно или за отступные отказаться от своей доли в недвижимости. Тогда второй супруг, получив 100% квартиры, будет должен выплачивать всю ипотеку. Отказавшись от своей доли в квартире, нужно обратиться к кредитору – он переоформит Вашу часть долга на бывшего мужа или жену.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Прежде всего вам необходимо изучить все тонкости процесса раздела. Практика показывает, что решение проблемы может растянуться надолго: пока супруги решат, кому достанутся дети, оформят все документы по разводу и договорятся, кто платит, могут пройти месяцы. Однако не стоит затягивать: при невыплате по кредиту в течение трёх месяцев, банк вправе распорядиться жильём по своему усмотрению. В ваших интересах завершить процесс максимально быстро.

Семейная трагедия: что будет с ипотекой при разводе

В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть ребенок, если военная ипотека

Доброго времени суток. Приобрел квартиру в ипотеку до вступления в брак, право собственности и кредитный договор оформлены на меня, все платежи совершались исключительно из личных средств и от моего имени, имеются документы по каждому совершенному платежу. Будущая супруга в квартире не прописана, детей нет.

Ипотечный кредит после развода, если супруги созаемщики

  1. Добровольно, при обращении в банковское учреждение с соответствующим заявлением. В этом случае основному заемщику необходимо найти дополнительного второго созаемщика, вместо выбывающего. Выбывающий супруг в свою очередь должен в письменном виде выразить свое согласие на выход из обязательства, это согласие в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. Если банковская организация будет согласна, как ранее было указано, будет составлено дополнительное соглашение, которое будет отвечать новым условиям;
  2. Решить вопрос о распределении обязательств можно и без участия кредитного учреждения. Для этого следует обратиться в суд. После принятия решения судом и вступления его в юридическую силу следует обратиться в Россреестр с заявлением о выдаче нового свидетельства о праве собственности. Основанием выдачи нового документа будет являться судебное решение. Далее с судебным решением и новым свидетельством следует обращаться в банк с заявлением об изменении условий ипотечного договора.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

Если супружеская пара находилась в гражданском браке, без официального оформления своих отношений, то в данном случае нормы Семейного кодекса о разделе имущества не применяются. Поэтому необходимо либо заключить соглашение о разделе долгов и имущества, либо произвести перерасчет своей части средств, которая была внесена по кредиту в долю ипотечной квартиры и доказывать свои права на эту долю в суде.

Раздел квартиры в ипотеке при разводе супругов

Итак, как можно минимизировать риски и провести раздел имущества? Квартира в ипотеке – имущество, права на которое ограничены. Поэтому созаемщики могут после расторжения брака продолжать выплачивать кредит или быстро найти недостающую сумму, чтобы погасить его досрочно. Когда задолженность будет ликвидирована, недвижимость выставляется на продажу. Реализовав объект, бывшие созаемщики разделяют сумму между собой. Есть еще один вариант. Созаемщики могут продать объект с согласия банка. Стоит сказать, что предугадать ответ кредитной организации в таком случае довольно сложно. Банк может согласиться на предложение созаемщиков, потребовать досрочно погасить кредит, поскольку расторжение брака будет нарушать условия основного договора, или обязать продолжать погашение задолженности без продажи объекта.

Статья написана по материалам сайтов: ipoteka-expert.com, www.oblzemli.ru, russianjurist.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector